解体工事
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2024.05.13
カテゴリ：解体工事まとめ記事
知らないと損する!借地契約終了時の建物解体義務と費用対策
借地契約の終了時には借地人に原状回復義務が課されることがあり、建物の撤去や解体が必要になる場合があります。この際、どのような費用が発生するのか、また費用を抑える方法はあるのかなど、借地に関する基礎知識を理解しておくことが重要です。本ブログでは、借地契約の終了と原状回復義務、建物の買取請求権、借地権の売却と承諾料、解体費用の相場などについて詳しく解説しています。
1. 借地契約の終了と借地人の原状回復義務
借地契約が終了すると、借地人は土地を元の状態に戻す責任を負います。この責任は「原状回復義務」と呼ばれています。具体的には、借地上の建物を撤去し、土地を更地に戻して地主に返還する必要があります。
また、借地契約を終了させたい相続人がいる場合、その相続人は借地上の建物を自分で撤去する義務を負います。地主は建物と借地権を買い取る義務を持っていません。相続人が借地権の買い取りを求めた場合でも、地主は買い取る義務がないため、相続人に対して建物を撤去して土地を返還するよう要求することができます。
借地契約が期間満了によって終了する場合、借地権者は建物を時価で買い取る権利（建物買取請求権）を持つことが特別法である借地借家法により認められています。しかし、地代の未払いなどで契約が解除される場合は、判例により建物買取請求権は認められません。
民法では、借地契約が終了すると借主は建物を撤去し、土地を更地に戻す義務を負います。これは民法598条に明記されていますが、借地には借地借家法に基づく特別な規定が適用されます。
借地借家法13条によれば、借地権の存続期間が満了し契約の更新がない場合、借地権者は建物を時価で買い取ることを請求する権利を持ちます。つまり、借地契約が終了する際には、借主が建物を撤去する必要がない場合もあります。
ただし、建物買取請求権を行使するためには特定の条件を満たす必要があります。借地人が更新を請求し、地主が正当な理由でそれを拒否した場合に限り、建物買取請求権を主張することができます。地主ではなく借地人の事情で賃貸借契約を終了させる場合には、建物買取請求権は主張できないと考えられます。
借地契約書には原状回復義務に関する規定もあります。一般的な賃貸借契約書では、借主が自分の費用で土地を元の状態に戻し、建物を撤去して地主に返還する義務が明記されています。しかしながら、実際にはこの規定がほとんど機能していないとされています。
借地借家法の規定により、借地権の存続期間が満了した場合、借地権者は建物を時価で買い取ることを請求できる権利が認められています。これにより、建物買取請求権を行使することで撤去費用を抑えることができます。
借地借家法の規定は、契約の終了時に建物を撤去しなくてもよい場合を定めており、地主が自らの費用で建物を撤去する義務を負うことになります。したがって、借地権の存続期間が満了した場合は、地主が建物を撤去する責任が発生する可能性があります。
以上から、借地契約の終了時には借地人が原状回復義務を負い、建物を撤去して土地を更地に戻す必要があることがわかります。ただし、借地借家法によって建物買取請求権が認められる場合には、借地権者が建物を時価で買い取ることを請求することができます。
2. 建物買取請求権とは
建物買取請求権とは、借地借家法に基づいて、借地人が借地期間満了または契約更新がなかった場合に、建物を時価で買い取る権利を行使することができる権利です。建物買取請求権を主張するためには、以下の条件を満たす必要があります。
契約期間満了
・借地契約が満了した場合、つまり契約の期間が終了したこと。
・借地人の建物所有権: 借地人が建物の所有権を持っていること。
建物買取請求権を行使するためには、借地人は貸主に対して請求を行わなければなりません。請求は口頭で行うこともありますが、後日の争いを避けるためには書面での請求が推奨されます。内容証明郵便を使用して書面で請求することで、請求が証明できるため有効です。
建物の買取価格は、基本的には時価で算出されます。建物の評価には、建物が現存する状態での価格や周辺土地の事情などが考慮されます。ただし、借地権価格自体は含まれないものの、操業評価も建物の評価に影響を与えます。
建物買取請求権は、借地契約終了時に発生する権利です。この権利を行使する場合、借地人と貸主は合意に基づいて買取価格を決定することが一般的です。
ただし、借地借家法の解釈や裁判結果は、具体的な事案によって異なる場合がありますので、注意が必要です。以上が建物買取請求権についての基本的な解説です。
3. 借地権の売却と承諾料
借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾と承諾料の支払いが必要になります。以下では、借地権の売却手続きにおいて地主の承諾と承諾料について詳しく説明します。
地主の承諾とは
借地権を売却する場合、まずは地主の承諾を得る必要があります。地主は借地権の譲渡に同意する必要がありますが、その際には承諾料の支払いも求められます。一般的に承諾料は借地権価格の約10％とされています。この料金は地主に支払われるものであり、買主が負担することになります。
承諾料の支払いおよび名義書換料
地主への承諾料は、借地権の売却条件の一部です。具体的な金額は買主と地主との間で合意が必要ですが、一般的には借地権価格の約10％が目安とされています。また、借地権の売却に伴い、名義書換料としても地主への支払いが必要です。
借地権の評価額と相場価格
借地権を売却する際には、借地権の評価額を考慮する必要があります。ただし、相場価格は存在せず、借地権の評価額は土地の評価額を基に算出されます。具体的な評価額は固定資産税評価額や路線価を参考に計算されます。国税庁の「路線価図・評価倍率表」を参照することで、評価額を把握することができます。
借地権の売却時の注意点
借地権を売却する際には、地主の承諾と承諾料の支払いが必要です。また、借地権の評価額や相場価格も考慮する必要があります。借地権の売却に詳しい不動産会社に相談することが重要です。さらに、一括査定サイトの利用もおすすめです。なお、借地権の売却には地主との交渉や手続きが必要となるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
4. 借地建物の解体費用相場
借地に建てた家を解体する際には、解体費用が発生します。建物の構造によって解体費用は異なりますが、以下の相場を参考にすることができます。
木造建物の解体費用相場
1坪あたりの解体費用は約4～5万円です。
例えば、30坪の木造住宅の解体費用は約120～150万円となります。
鉄骨造建物の解体費用相場
1坪あたりの解体費用は約5.5万円～7万円です。
例えば、30坪の鉄骨造住宅の解体費用は約165～210万円となります。
RC造建物の解体費用相場
1坪あたりの解体費用は約6.5～8万円です。
例えば、30坪のRC造住宅の解体費用は約195～240万円となります。
ただし、上記の相場は建物の解体費用のみであり、特殊な作業やアスベスト除去などの付帯工事が必要な場合には追加費用が発生します。正確な解体費用を把握するためには、解体業者に見積もりを依頼することをおすすめします。
また、解体費用を抑えるためには、補助金や地域の補助制度を活用することも有効です。借地権上の建物の解体に関する補助制度は自治体ごとに異なるため、事前に確認することが重要です。
借地建物を解体する際には、建物の構造や特殊な作業によって費用が異なることを理解し、解体費用相場を考慮しながら計画を立てることが大切です。
5. 解体費用を抑えるポイント
借地に建てた家の解体費用を抑えるためには、以下のポイントに注意することが重要です。
アスベストの有無を解体業者に伝える
もし建物にアスベストが使用されている場合は、解体費用が通常より高くなる可能性があります。解体業者に事前にアスベストの有無を伝え、適切な対策を受けるようにしましょう。
自治体が提供する補助制度を利用する
自治体によっては、解体費用の一部を補助してくれる制度があります。自分が居住する自治体の補助制度を調べ、利用できるか確認しましょう。補助の詳細や申請手続きについても調べておくことが重要です。
複数の解体業者に見積もりを依頼する
解体業者によって費用が異なる場合があるため、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。最も費用が安く、信頼性や技術力も兼ね備えた業者を選ぶことで、解体費用を抑えることができます。
これらのポイントを実践することで、借地に建てた家の解体費用を節約できます。解体費用は大きな負担となるため、計画を立てて慎重に取り組みましょう。
まとめ
借地上の建物を解体する際は、解体費用の問題が大きな課題となります。しかし、重機を所有する解体業者の利用や自治体の補助制度の活用、複数業者からの見積もり比較などの対策を講じることで、解体費用を抑えることができます。また、アスベストの有無についても事前に確認し、適切な対応を取ることが重要です。借地上の建物解体に際しては、これらの対策を意識しながら、計画的に取り組むことが解体費用を抑えるコツといえるでしょう。
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