「内装 解体 東京」で業者を探す前に、費用・工期・原状回復の線引き・手続きの全体像を一気に把握できます。本ガイドでは、店舗・オフィスの内装解体の基本とスケルトン／原状回復／部分解体の違い、造作・間仕切り・天井・床・壁・設備・残置物撤去や美装の扱いを整理。さらに、石綿含有調査と届出、解体工事業登録・産廃収集運搬許可の確認、東京消防庁やビル管理会社への工事申請・防災設備の扱い、道路占用許可と搬出計画など都内での必須手続きを解説します。

費用相場と坪単価、追加費用が出やすい条件、見積書の内訳（施工費・養生費・産業廃棄物処分費・マニフェスト）の読み方、相見積もりや時期選びで予算を抑える工夫、退去日から逆算した工程表と短納期・夜間作業の注意、騒音・粉じん・近隣対応、エレベーター養生、電気・給排水・空調、テナント契約での原状回復範囲やグリストラップ・ダクトの扱い、施工会社選びのチェックポイント（労災・損害賠償保険、アフター対応）、新宿区・渋谷区・千代田区の実例とQ&Aまで網羅。結論：必要な届出と原状回復範囲を早期に確定し、見積内訳と搬出条件を具体化できれば、余計な追加費用とトラブルを最小化し、期限内の引き渡しを実現できます。

東京で店舗 オフィスの内装解体とは 基本とスケルトンの範囲

東京の店舗・オフィスにおける内装解体とは、テナント専有部の造作や仕上げ、テナント側設備を撤去し、賃貸借契約や工事区分表で定められた引渡し状態に戻す工事のことです。対象は「室内側（専有部）」が中心で、柱・梁・床スラブ・耐力壁などの躯体、共用部や共用設備は基本的に触れません。駅直結の商業施設、高層オフィス、路面店など多様な建物が混在する東京では、建物仕様（システム天井やOAフロアの有無、天井裏のダクト密度、共用部の仕上げ）や専有部の境界が範囲決めに直結します。

内装解体の範囲は「何を撤去し、何を残すか」を明確に線引きすることが肝心で、解体の目的（退去・移転・改装）と契約条件（原状回復条項）によりスケルトン・原状回復・部分解体のいずれかを選びます。

内装解体の対象 造作 間仕切り 天井 床 壁 設備の撤去

撤去対象は大きく「造作・仕上げ」「室内側設備」の二系統に分かれます。以下は、東京のテナントビルで一般的な仕様に基づく代表例です。なお、共用部や躯体、ビル側幹線・幹配管は通常残します。

「撤去対象」と「撤去不可（残す）」の境界を図面と現況で一致させることが、追加費用や工期延長を避ける最大のポイントです。

スケルトン 原状回復 部分解体の違いと判断基準

同じ内装解体でも、引渡し状態によって工事パターンが異なります。スケルトンは専有部を骨組み（躯体現し）に戻す全撤去、原状回復は入居前やビル指定仕様へ戻す復旧、部分解体は必要箇所のみの撤去です。東京ではテナント入替のスピードが速く、次入居者の工事計画と噛み合うパターン選定が重要です。

選定の判断基準は、賃貸借契約の原状回復条項、ビルの工事区分表・仕様書、入居時の写真・引渡図（竣工図）、現況調査（天井裏・床下）の四点整合です。加えて、次テナントの入居計画や引渡し期限を勘案し、工事の合理性（撤去後の再施工有無）で決めると無駄がありません。

「スケルトン」「原状回復」「部分解体」の言葉だけで判断せず、引渡し状態の具体（天井・床・壁・設備の扱い）を1項目ずつ定義するとトラブルを防げます。

残置物撤去 片付け 美装 クリーニングの扱い

残置物撤去・片付け・美装（クリーニング）は、内装解体と同時に語られますが、見積・契約上は別項目化されることが多い領域です。特に東京のオフィスや商業テナントでは、家具・什器・在庫・情報機器などの残置内容が多岐にわたり、処理方法や立ち合い要否が異なるため、事前の線引きが重要です。

残置物の内容により処理手段や所要時間が大きく変わるため、現地調査で現物確認を行い、写真付きの一覧化と数量の明記を行うと見積のブレが減ります。特に情報機器や機密文書は、証明書の要否や立ち合いの手順をあらかじめ決めておくとスムーズです。

内装解体の見積書では「残置物撤去」「片付け」「美装」の含まれ方が業者により異なるため、範囲表現を具体化し、引渡し検査での合否基準まで共有しておくと安全です。

東京の内装解体の法規と手続き 東京都で必要な届出と確認事項

東京都内で店舗・オフィスの内装解体（スケルトン化や原状回復を含む）を進める際は、工事の規模にかかわらず、建設業の許認可、産業廃棄物の適正処理、石綿（アスベスト）に関する事前調査・届出、東京消防庁やビル管理会社への工事申請、そして道路の使用・占用に関する手続きを一つずつ確認する必要があります。着工前に必要な許認可・届出の有無を網羅的に洗い出し、提出先・提出時期・添付書類を明確化しておくことが、遅延やトラブルを未然に防ぐ最重要ポイントです。

解体工事業登録 産廃収集運搬許可の有無を確認

内装解体を請け負う施工会社には、請負金額の大小に応じて「建設業許可（解体工事業）」または「解体工事業登録」のいずれかが必要です。請負金額が500万円（消費税を含む）以上の解体工事を受注する場合は建設業法に基づく「建設業許可（解体工事業）」が必須で、500万円未満の解体工事であっても各都道府県の「解体工事業登録」（東京都知事登録）が必要です（建設業許可保持者は登録不要）。登録・許可の有無、業種、許可番号と有効期限は契約前に書面で確認します。

産業廃棄物については、工事で発生する廃材の排出事業者は一般に元請負人（元請業者）となり、適正処理の責任を負います。収集運搬を自社で行う場合は「産業廃棄物収集運搬業許可（東京都および運搬・処分の各都県）」、飛散性石綿等を扱う場合は「特別管理産業廃棄物収集運搬業許可」が必要です。処分は許可を有する処分業者へ委託し、委託契約書の締結とマニフェスト（電子マニフェストを含む）の交付・保管を確実に行います。

また、内装解体では空調機や冷凍冷蔵機器の撤去に伴い「フロン排出抑制法」上の手続きが発生します。第一種特定製品に該当する機器の廃棄時には、第一種フロン類回収業者へ回収を依頼し、行程管理票（フロン類回収証明を裏付ける書類）のやり取りと保存が必要です。古い蛍光灯安定器等にPCBが含有する場合は、特別な保管・処分ルートが必要になるため、事前調査での確認と専門業者への委託が不可欠です。

解体の内容・規模によっては「建設リサイクル法」の事前届出（発注者または元請による）が必要になるケースがあります。一般的な内装のみの撤去は届出対象外となる場合が多い一方、構造躯体の斫り・一部解体等を伴う場合は対象になり得るため、工事範囲を精査して所管への要否確認を行います。

許認可は「番号・有効期限・対象品目・区域（都県）」まで照合し、下請・協力会社も含めて一体で適法な体制になっているかを確認します。特にコンテナの「積替え・保管」は許可区分が異なるため、現場内の仮置き以外は安易に行わないことが重要です。

石綿含有調査 アスベスト事前調査と届出

全ての解体・改修工事では、着工前に建材の石綿（アスベスト）含有の有無を把握するための事前調査（有資格者による調査）が義務づけられています。図面・台帳の確認、現地目視、必要に応じたサンプリングと分析（JISに準拠）を行い、結果を記録・保存します。2006年以前に建設・改修された建物では、内装材（天井材、ケイ酸カルシウム板、床材の接着剤等）に含有の可能性があるため、早期の調査着手が肝要です。

事前調査の結果は、制度に基づき工事着手前に「事前調査結果の報告」（電子報告を含む）を行います。石綿含有が判明し、除去・封じ込め・囲い込み等の作業（特定粉じん排出等作業）を実施する場合は、大気汚染防止法に基づく届出（所管行政）と石綿障害予防規則に基づく届出（所轄労働基準監督署）を、作業開始の一定期間前（目安として14日前）までに行い、作業計画書・養生図・工程・作業員の資格等を整えます。現場では標識の掲示、作業区域の隔離、負圧集じん、湿潤化、清掃・測定等の飛散防止措置を徹底し、廃石綿等は「特別管理産業廃棄物」として許可業者により密閉容器で収集運搬・最終処分します。

非飛散性の石綿含有建材（レベル3）であっても、破砕時の粉じん抑制や分別梱包、適正処理は必須です。アスベストは「調査→報告→届出→隔離・除去→適正処理→記録保存」の順で一気通貫の管理が必要で、内装解体の工程表にもこれらの期間を反映させます。

東京消防庁 ビル管理会社への工事申請 防災設備の取り扱い

オフィスビル・商業施設では、管理規約に基づき「工事申請」を行い、共用部の養生・入退館・エレベーター使用・作業時間・騒音管理・搬入出ルールを取り決めます。提出書類の例として、工事概要書、工程表・施工計画書、責任者・有資格者名簿、保険（請負業者賠償責任保険等）証券、養生・搬出ルート図、夜間・休日作業の届出、外注・下請体制図などが典型です。工事中に防災センター（警備）と確実に連携し、発報停止・復旧、立会い、鍵管理を明確化しておきます。

火気を使用する溶接・溶断・ライニング撤去等を行う場合は、東京消防庁の所轄消防署に対する手続き（火災予防条例に基づく火気使用に関する届出や協議）を行い、監視員の配置、可燃物の除去、消火器の準備、火気厳禁区の設定などの防火措置を講じます。消防用設備等（自動火災報知設備、スプリンクラー、非常放送等）を一時停止・養生・移設する必要がある場合は、事前に所轄消防署へ届出・協議を行い、停止時間・対象範囲・代替措置・復旧試験の手順を取り決めることが求められます。誤発報防止のため、感知器の養生は許容範囲・方法（ビル側基準）に合わせ、復旧時の総合点検・作動確認の立会いを工程に組み込みます。

ビル独自の「工事基準書」には、防煙区画・防火区画の貫通補修方法、ケーブルやダクトの仮設・撤去手順、エレベーター養生材の仕様、作業可能時間帯（平日夜間・休日のみ等）が明記されていることが多く、基準書の事前入手と工程・施工計画への反映が不可欠です。

路上占用許可 搬出計画 駐車場と搬入出動線

廃材や資機材の搬入出では、建物内の搬出動線（解体エリア→養生済み通路→荷捌き場→車両）に加え、敷地外（公道）での一時的な停車・荷捌き・仮置きが必要かどうかを早期に判断します。公道での作業・停車を伴う場合は「道路使用許可（道路交通法・所轄警察署）」、占用物件（仮設柵・コンテナ等）を設置する場合は「道路占用許可（道路法・道路管理者）」が必要になります。短時間の荷捌きであっても、場所・時間帯・交通量によっては警備員（交通誘導警備業務）の配置が求められます。

搬出計画では、ビルの荷捌き場の予約、エレベーターの養生と専用運転の時間割、車両サイズ（2t・4tの進入条件）、通行時間帯の規制、夜間作業の可否、周辺道路の一方通行や歩行者動線との交錯を整理します。路上コンテナの設置や公道での長時間の仮置きは原則避け、構内で完結できる動線・仮置き計画を優先するのが安全・近隣配慮の観点からも望ましい対応です。

なお、ブレーカー等の騒音・振動を伴う機械の使用が一定の条件に該当する場合は、騒音規制法・振動規制法に基づく「特定建設作業」の事前届出（区役所等）が必要となることがあります。該当の有無は機械の種類・使用時間・連続日数等で判定されるため、工程と機械選定の段階で所管へ確認し、届出が必要な場合は着工前に済ませます。

これらの道路・搬出関連の手続きを工程に落とし込む際は、退去日（引渡日）から逆算して許可取得のリードタイム、荷捌き場の予約、夜間帯の警備手配を前倒しで確保し、突発的な追加便やアクシデント時の代替ルートも用意しておくと安心です。

費用相場と坪単価の目安 追加費用が発生しやすいポイント

東京での内装解体は、工法やビル管理規定、搬出条件により単価が大きく変動します。ここでは「スケルトン解体」「原状回復（撤去中心）」「原状回復（撤去＋復旧）」を区別し、業態別の坪単価の目安、追加費用が生じやすい項目、見積書の見方、そして予算最適化のコツを整理します。数字は東京都心部（東京23区）の商業ビル・オフィスビルでの一般的な例を想定した目安で、税別表示です。

坪単価の目安 スケルトン 原状回復 業態別の相場

同じ面積でも、天井高、OAフロアやGL工法の有無、設備量（ダクト・給排水・電気）、共用部の養生と搬出導線の制約で手間が変わり、坪単価に影響します。以下は、東京の内装解体でよく参照されるレンジです。

上記は「撤去・解体」中心の目安です。原状回復が「スケルトン返し」の契約であれば、実質的にスケルトン単価が適用されます。一方、ビル標準仕様（天井・壁・床・照明など）への復旧が必要なオフィスでは、解体費に加えて内装復旧工事費が別途かかり、合計単価が上表右列のレンジに近づきます。

小規模面積や短工期、夜間限定などの条件では、最低出動費や割増が効きやすく、坪単価が上振れします。逆に、面積が大きく連続作業がしやすい現場は単価が下がる傾向です。

追加費用の典型例 アスベスト 残置物 夜間作業 搬出条件

基本の解体・撤去費に加算されやすい項目を整理します。現地調査時に数量・条件を明確化し、見積段階で反映しておくことが重要です。

追加費用の多くは「現場条件」「規制対応」「残置物量」から発生します。現地調査で写真・数量表を共有し、工程・作業時間帯・搬出ルートを確定させてから見積り化すると、予期せぬ増額を抑えられます。

見積書 内訳の見方 施工費 養生費 産業廃棄物処分費 マニフェスト

見積書は「作業の中身」と「数量・単価・小計」の整合性が最重要です。内訳が粗いと追加費の温床になります。以下のような構成で提出されるのが一般的です。

処分費は地域・時期で変動します。目安として、混合廃棄物よりも分別した木くず・金属・石膏ボードの方が単価は下がる傾向です。金属は買取でマイナス計上される場合があります。

マニフェスト（紙または電子）は必ず発行・回収状況を確認し、工事完了時に写しや電子確認記録の提出を受けてください。発注者側での保存義務期間を把握し、テナント退去の証憑として保管すると、後日のトラブル予防に有効です。

なお、見積は「坪単価一式」ではなく、部位別の数量根拠（例：天井ボード撤去m²、間仕切りLGS+PB撤去m²、長尺シート剥がしm²、厨房機器台数、ダクト撤去m）まで出してもらうと、比較と減額調整が容易になります。

予算を抑えるコツ 相見積もり 時期選び 仕様調整

同じ原状回復範囲でも、条件整理と仕様の優先順位付けでコストは変えられます。無理なコストダウンは品質・安全に直結するため、根拠を伴う方法で見直します。

相見積もりは最低3社、同一条件（図面・写真・数量表・退去日・作業時間帯・搬出ルート）で依頼するのが鉄則です。現地調査の立会い時にビル管理規定や工事可能時間、エレベーター荷重、養生範囲をその場で確認し、条件差をなくします。

時期選びでは、年度末（2〜3月）や大型退去が重なる時期は単価が上がりやすい傾向があります。余裕を持った発注で工程に遊びを作ると、夜間割増や増員費用を避けやすくなります。短納期は直行直帰体制の手配や廃棄物の積替・運搬の回数増につながり、総額が膨らみがちです。

仕様調整のポイントとして、貸主指定の原状回復範囲を厳密に読み、撤去不要な部位を残す交渉余地がないかを確認します。例えば、OAフロアの再利用可否、天井グリッドや共用ダクトの扱い、ビル側で復旧する設備の境界（テナント側は室内側までなど）を明文化できれば、不要な撤去・復旧を避けられます。

残置物は、資源物の分別・買取（スチール什器、ステンレス製厨房機器、銅配管など）を活用して処分費を圧縮します。ただし、解体由来の廃材は産業廃棄物に該当するため、資格のある業者の収集運搬・処分に委ねます。

最後に、見積比較では「単価」だけでなく、産廃の分別方針、養生仕様、夜間割増の扱い、交通誘導の人数根拠、アスベスト調査の検体数、フロン回収の台数・機種など、数量根拠の妥当性をチェックしてください。根拠が揃った見積は追加費の発生を抑え、退去日厳守の確度を高めます。

工期とスケジュールの組み方 退去日から逆算

東京都内のテナントビルや複合施設では、共用部の使用制限や騒音時間帯の規定、エレベーターの予約、荷捌き場の利用調整など、運用ルールに強く影響されます。したがって、内装解体の工期は退去日から逆算し、建物管理会社の承認サイクルと搬出条件を中核に据えて工程を組むことが最重要です。「退去日＝引き渡し検査日」から逆算し、前倒しでリスクを潰すのが東京の内装解体の定石です。ここでは、現地調査から引き渡しまでの流れと、短納期対応時の実務ポイントを整理します。

現地調査から引き渡しまでの流れ

全体の進め方は、現地調査で現況と搬出条件を確定し、見積・契約後に工事申請とアスベスト事前調査を並行して実行、承認取得後に着工、養生・解体・分別・搬出・美装を経て引き渡しという順序です。東京のオフィス・店舗では、エレベーターの積載制限や積込時間枠、地下ピットの高さ制限、騒音作業の時間帯ルールが工期のクリティカルパスになりやすいため、工程表と搬出計画は早期に確定させます。

上記は一般的な目安であり、東京の大規模オフィスや商業施設では工事申請の承認サイクルが長めに設定されている場合があります。繁忙期や年末年始、施設の定期点検日は別枠運用となることがあるため、承認見込み日と騒音作業の許可枠を先に押さえると工程が安定します。

事前調査 工事申請 工程表 施工計画書

事前調査では、造作の下地、二重天井の有無、床の仕上げ構成、ダクト・電気・給排水の切り回し跡、スラブ段差、梁・柱の凸凹などを把握します。搬出計画は、エレベーターの寸法・積載荷重、台車の通行幅、荷捌き場の利用枠、周辺道路の規制時間帯を踏まえて組み立てます。工事申請は、ビル管理会社の指定書式に沿い、工程表、施工計画書、養生計画、搬出計画、安全衛生計画、作業員名簿、労災保険・損害賠償保険の写し等を添付するのが一般的です。

工程表は、騒音・振動作業の時間帯、夜間作業の有無、エレベーターの予約枠、産業廃棄物の積込時刻、近隣対応を反映した実行可能なものである必要があります。施工計画書では、解体手順、使用工具、粉じん対策、負圧養生や集じん機の設置、火気作業の管理方法、非常時の連絡体制を明記します。

承認取得が遅れた場合は、工程のクリティカルパスが「解体作業」そのものではなく「共用部運用」に移るため、作業員増員だけでは短縮できません。申請と搬出予約を最優先に進めつつ、分別・積込効率を高める機材選定で工期のブレを抑えます。

着工 養生 解体 搬出 美装 引き渡し

着工初日は共用部と室内の養生を完了し、避難経路・非常口・受電盤・消火栓・感知器等の位置を再確認の上、着手前ミーティングで危険予知を共有します。解体は上から下、外周から内側の順序など、建物条件に応じたセーフティオーダーで進め、分別・搬出を同時並行で回すと日程が安定します。最終日は美装・残材確認・養生撤去を完了させ、発注者とビル管理の検査に備えます。

工期を組む際は、残置物撤去の有無、厨房やダクトの撤去量、設備の切り回し跡の補修規模、床材の種類、荷揚げ・荷下ろしの可否、周辺の交通混雑の影響などを変動要因として見込むと、実行性の高いスケジュールになります。

短納期 即日対応が必要なときの注意点

短納期での対応では、承認・申請・搬出枠の確保が最大のボトルネックになります。まず、ビル管理会社の工事申請の締切と承認サイクル、荷捌き場・エレベーターの空き枠、騒音作業の許可時間を最優先で確保し、工程表は「人員増強」だけに頼らず、積込効率の向上や分別の先行、資機材の搬入前倒しで圧縮します。「夜間作業に切り替える」ことは有効ですが、ビルの夜間運用ルールや警備体制、騒音上限の制限によっては逆に非効率化するため、事前の実地確認が不可欠です。

短納期案件では、工程全体に予備日を設けにくいため、現場代理人の常駐管理と日報・進捗写真の即日共有で意思決定を速めます。検査日直前に残補修が集中しないよう、是正項目は日次で潰し込み、鍵・入退館証の返却やマニフェスト控えの整理も前日までに完了させると、引き渡しがスムーズになります。なお、天候や周辺イベント等の外部要因で荷捌き場や道路の運用が変わることがあるため、代替ルート・代替枠も検討しておくと安心です。

原状回復の注意点 テナント契約での確認事項

原状回復は「契約で定めた状態」に正確に戻すことが核心であり、スケルトン返しや部分復旧といった一般的な用語ではなく、賃貸借契約・特約・ビル管理規程・工事区分で定義された具体水準に合わせることが最重要です。東京の店舗・オフィスでは、同一ビルでも区画や業態により要求水準が異なるため、書面で「どこまで解体・撤去し、どの範囲を復旧するか」を先に合意し、明け渡し条件と工事内容を一致させることがトラブル防止の鍵になります。

賃貸借契約 管理規約 原状回復範囲の線引き

原状回復は民法上の原則よりも、賃貸借契約と特約、そしてビルの管理規程・工事区分（A工事／B工事／C工事など）により個別具体的に優先的に決まるのが通例です。事業用物件では、住宅と異なり「通常損耗・経年劣化」の扱いも特約でテナント負担とされる例が少なくありません。解体に着手する前に、以下の書類と図面で線引きを確定してください。

• 賃貸借契約書・重要事項説明書・特約条項（原状回復条項、看板・設備の扱い、明け渡し条件）
• 管理規約・テナント工事マニュアル・内装監理基準（工事時間帯、養生、騒音・粉じん、竣工検査）
• 工事区分表（A工事＝貸主負担／B工事＝調整要／C工事＝テナント負担の考え方）
• 現況図・躯体図・天井伏図・設備境界図（テナント区画と共用・躯体の境界、受電・給排水・空調・防災の切り分け）
• 看板設置承認書・屋外広告の許可関係書類（撤去時の復旧と許可の取扱い）
• 明け渡し仕様書・原状写真（退去時に要求される状態と清掃水準、美装範囲）

特に次の境界は、費用と工期に直結します。

上記はあくまで代表例であり、最終的な線引きは契約書・特約・ビルの工事マニュアルで確定し、その合意内容を見積書・施工計画・引渡書に反映させることが不可欠です。

退去立会い 引渡書 原状確認のチェックリスト

退去立会いは、工事前の事前打合せ・工事中の中間確認・工事後の竣工検査・是正確認の4段階を基本とし、合意したチェックリストを添付した引渡書（明け渡し証）への署名・押印をもって完了とするのが安全です。ビル管理会社・貸主・施工会社の同席が求められることが多く、写真帳・試験成績表・廃棄証憑の提出有無も事前合意しておきます。

退去日直前は是正工事が集中しがちです。最低でも「事前確認（仮検査）」→「是正」→「本検査」→「引渡書締結」の流れを押さえ、鍵の返却や供給契約の停止（電気・水道・ガス・通信）のタイミングを管理側と擦り合わせると安全です。東京電力や東京ガス等の停止・メーター撤去は日程調整に時間を要する場合があります。

看板 グリストラップ 厨房 ダクトの扱い

飲食・物販・サービス系の退去では、看板、グリストラップ、厨房機器、排気ダクトの原状復旧が費用・工期のボリュームゾーンです。外装・共用部に関わる作業は管理会社の承認が必須で、夜間・早朝指定や騒音抑制が求められることがあります。ビルや自治体のルールにより、屋外広告物の撤去・抹消手続きが必要となる場合もあります。

看板は外装仕上げの復旧範囲が読みにくく、撤去前の試しめくりや、仕上げ材の品番特定・同等品合意を先に取り付けると追加の抑制につながります。グリストラップやダクトは臭気・油脂が残ると再清掃の是正を求められやすいため、作業直後の立会い確認が有効です。

変更指示 追加工事 請求書と支払い条件

原状回復工事では、既存の隠れた状況や管理側の検査指摘により変更・追加が生じやすく、口頭指示ではなく「変更見積→書面承認→施工→完了報告→追加請求」の順序を守ることが予算管理の基本です。工程に影響する場合は、工程表・搬出計画も同時に更新し、退去日へ影響するリスクを関係者で共有します。

請求・支払いでは、契約書に「着工金・中間金・完了金」などの支払い条件、検収の方法、必要書類（引渡書、写真帳、マニフェスト、試験記録、適格請求書の記載）を明文化しておくと実務が円滑です。保証金・敷金の精算と相殺の有無、請求・支払の締日と支払日、遅延時の取り扱いも明記しておきましょう。なお、引渡し後の是正指示は軽微なものをのぞき契約外となるため、変更管理のプロセスに乗せて合意形成することが肝要です。

東京のビルでの施工ポイント 騒音 粉じん 近隣対応

東京都内の店舗・オフィスの内装解体は、高層・複合用途ビルや商業施設などの共用部を通って資材搬出入を行うため、騒音・粉じん・振動の管理、養生品質、近隣テナント対応、そしてビル管理会社や防災センターとの調整が工期とコストを左右します。共用部の保護と環境負荷の低減、近隣への事前周知と即応の仕組みをセットで設計しておくことが、クレーム回避とスムーズな原状回復の鍵になります。

養生 エレベーター養生 防音防塵 夜間作業

「傷を付けない・音を出さない・粉じんを出さない」を現実レベルに落とし込むには、搬出動線と仮設の設計、工具選定、時間帯の切り分け、計測と記録、そしてエレベーター運用の最適化が基本となります。

共用部の養生と動線設計

床・壁・柱・ドア枠・角部は合板と防滑養生シートの二重養生、エントランスや長い廊下には台車ルートの段差解消スロープを設置し、荷捌き場からテナント区画までの搬出ルートを明確にします。避難経路・消火設備・非常口を塞がない配置とし、工事前後にビル管理会社立会いで養生範囲と現況キズを写真記録します。ビル共用部は原状回復が前提で、傷や汚損は損害賠償の対象になり得るため、養生品質と点検手順を現場ルールとして徹底します。

エレベーター養生と予約運用

荷物用エレベーターの使用時間・荷重・サイズを事前確認し、かご内壁・床・扉・出入口の角をパネルと合板で養生します。使用枠の予約、台車の台数制限、上下搬送の定時運行、扉開放時間の管理、積み過ぎ防止など、管理会社・防災センターの運用ルールに合わせて計画し、終業時の養生点検と原状復旧までを工程に含めます。

防音・防塵の計画

テナント区画の出入口に二重扉（ジッパードア）を設け、室内は防音パネルや遮音・防炎シートで仮囲い、集じん機で負圧化して粉じんの共用部への漏えいを抑えます。切断・斫りは湿式（散水・集水）を基本とし、HEPAフィルター搭載のエアスクラバー・集じん機を併用、出入口には粘着マットを設置して微細粉じんの持ち出しを防止します。臭気の発生が想定される工程（接着剤除去・グリストラップ撤去等）は換気計画を併せて立てます。

騒音・振動管理と工具選定

斫り・コア抜き・アンカー撤去などの高騒音工程はビルの許容時間帯に集約し、静音型ハンマードリルや低騒音コアドリル、ダイヤモンドカッターの先行切りで振動と割れを抑制します。エンジン式機械の室内使用は避け、電動工具に統一、騒音計・振動計で実測し、閾値や苦情発生ラインを運用基準として共有します。高感度機器や静穏を求めるテナント（撮影スタジオ・コールセンター等）が同フロアにある場合は工程入替や夜間へのシフトで影響を回避します。

夜間・早朝作業の運用

日中に業務稼働があるビルでは夜間・早朝の無人時間帯に騒音工程と搬出を寄せることが有効です。深夜はエレベーター予約・警備体制・荷捌き場の開放時間を事前に確定し、照明・仮設電源の安全確保、近隣住宅地への音の回折を考慮した積み込み手順（落下音防止・静音台車の使用）を徹底します。夜間作業は騒音対策の切り札である一方、警備や搬出手配の追加運用が必要になるため、コストとリスクを天秤に掛けた工程設計が重要です。

近隣挨拶 警備 セキュリティ 休業損害リスク

都心ビルの内装解体は、テナント営業やオフィス稼働と並行するのが一般的です。事前の周知・当日の警備運用・万一の初動体制をひとつの計画にまとめ、管理会社や防災センターと共有しておくことで、苦情やトラブルを大幅に減らせます。

近隣テナント・管理会社への周知と挨拶

工事の目的・期間・作業時間帯・想定される騒音や振動・搬出日程・責任者の連絡先を記した「工事のお知らせ」を掲示・配布し、エレベーター内掲示やフロア掲示板への周知は管理会社の承認を得ます。日次の作業予告や工程変更の速報、緊急連絡フローを明記し、受付・電話・メールなど複数チャネルを用意します。周知の質と頻度は苦情の発生率に直結するため、定型文ではなくフロア事情に合わせた具体的な情報提供が有効です。

警備・誘導と共用部の安全管理

搬入出のピーク時は交通誘導警備員を配置し、エレベーターホールや曲がり角の見通し確保、カラーコーン・バリケード・注意喚起サインで歩行者の安全を守ります。作業区画の入退室管理、仮設の転倒・落下物対策、通勤時間帯の台車通行制限などを含めた警備計画を防災センターと共有します。朝礼での危険予知（KY）・リスクアセスメントを習慣化し、ヒヤリハットの記録と是正を迅速に回します。

セキュリティと入退館管理

作業員名簿・身分証・入館証の運用、鍵の受け渡し台帳、最終退館時の施錠確認を徹底します。セキュリティゲート付きビルでは通過ルートの登録と搬出品の事前申請を行い、監視カメラのある共用部での荷待ちや滞留を最小化します。機密情報が残るオフィスでは残置物の写真確認・指示系統の一本化で持ち出し・誤廃棄のリスクを抑えます。

休業損害リスクの把握と回避策

典型的な損害は、排水切断時の漏水、ブレーカー誤操作による停電、振動で什器・商品が落下する物損、粉じんや臭気の侵入による営業支障です。試験通水と仮封、回路表示・ブレーカー施錠、振動工程の時間帯分散と事前告知、負圧養生と換気の強化で予防します。万一発生時は、作業停止・関係先への即時連絡・被害範囲の写真記録・応急復旧・原因究明という初動を標準化しておきます。

電気 給排水 空調 防災設備の切り回しと復旧

設備の切回しは工程の要です。電気・給排水・空調・防災設備の各担当業者とビル管理会社、必要に応じて東京消防庁の関係先と連携し、停止・復旧のタイミングを工程表に織り込みます。

電気設備の切り回しと仮設電源

分電盤の回路構成と容量を確認し、撤去系統の分離、仮設分電盤の設置、漏電遮断器・感電防止の保護具を準備します。照度確保のための仮設照明は避難経路の妨げにならないよう高所配線とし、ケーブルは養生スロープで段差解消します。停電を伴う作業は管理会社・防災センターと調整し、有資格の電気工事士が実施します。

給排水の止水・封鎖と臭気対策

止水バルブ位置と系統を特定し、同フロアや下階への影響を把握したうえで切回しを行います。排水管は仮栓・キャップで封鎖し、臭気の逆流を防止、グリストラップは残渣を清掃・搬出後に撤去します。作業後は試験通水と漏水確認、床の洗浄・乾燥で臭気・滑りのリスクを除去します。

空調設備とフロン類回収の手順

空調機の撤去では、冷媒配管の切断前に冷媒回収を行い、配管端末は密閉処理します。ドレン系統の切回し・封水の維持、断熱材の撤去・廃棄、天井点検口の復旧を工程に含めます。冷媒の回収はフロン排出抑制法に基づき、登録された第一種フロン類回収業者による適正回収と証明書の取得が必要です。

防災設備の誤作動防止と復旧

自動火災報知設備（感知器）やスプリンクラー、非常放送、誘導灯等への影響を事前に洗い出し、粉じんや蒸気を伴う工程では消防設備業者・管理会社の立会いで一時的な誤報防止措置と復旧を行います。火花を生じる切断・溶断は火気使用申請のうえ、監視員・消火器の常備・可燃物の除去を徹底します。復旧後は作動試験と記録を残し、東京消防庁の指導に従った運用を守ります。

これらの施工ポイントを実行計画・工程表・チェックリストに落とし込み、計測記録と写真で「見える化」することで、騒音・粉じん・近隣対応の品質を安定させ、東京のビル特有の運用制約下でも安全かつ確実に内装解体を進められます。

施工会社の選び方とチェックリスト

東京都内での内装解体は、法令遵守・安全管理・近隣配慮・工程管理の4点を満たす施工会社を選ぶことが品質と納期を左右します。テナント原状回復やスケルトン化は「同じ解体」でもビル規約や搬出条件で難易度が大きく変わるため、許可・資格の裏付け、現地調査の精度、見積内訳の透明性、引渡し後の是正体制まで、客観的に確認できる材料で比較検討することが重要です。

解体工事業登録 労災保険 損害賠償保険の確認

「許可・登録・保険」は、価格より先に確認すべき最低条件です。特に東京都のテナント解体では、産業廃棄物の適正処理と共用部での安全管理が不可欠なため、許可番号や有効期限、加入証の写しを発注前に取得し、見積書と一緒に社内回覧できる状態にしておくとトラブルを未然に防げます。

上記は最低限の一次チェックです。あわせて「施工体制台帳・作業員名簿・安全書類（グリーンファイル等）の整備状況」や「現場監督の常駐体制」も確認すると、品質と安全性の総合力が見えます。

見積書 単価 内訳の比較ポイント

複数社の見積比較は「同一仕様・同一前提」で行い、数量と単価が分かる内訳で揃えることが要点です。図面・現況写真・テナント契約（原状回復範囲）・搬出条件（エレベーター・時間帯・養生範囲）を共通配布し、「一式」表記のままではなく、主要品目を数量化してもらいましょう。

「残置物撤去」「アスベスト調査・除去」「消防設備・警備・路上占用・駐車場費用」「フロン回収」「看板・ダクト・グリストラップ」などが見積書に明記されていないと、着工後の追加費用になりやすいため、発生条件と単価を事前に取り決めます。工事写真台帳・マニフェスト・引渡書の提出有無と費用も忘れず確認しましょう。

現地調査の精度 現場条件 エレベーター 搬出ルート

短工期になりがちな東京のテナント解体では、現地調査の精度が工期と追加費用を左右します。躯体構造（RC・S・SRC）やテナント境界、耐火区画、共用部動線、荷捌き場、エレベーターのサイズ・荷重、騒音・粉じんルール、作業時間帯（夜間制限）など、ビル管理会社の工事申請条件に直結する要素を初回調査で洗い出す会社を選びます。

優良業者は、上記を踏まえた工程表・施工計画書・搬出計画図（養生図・動線図）を現地調査後に提示します。「現地調査が短時間で、数量根拠や工程・搬出計画の説明がない見積は、着工後の条件変更や追加費のリスクが高い」と考え、再調査や条件整理を依頼しましょう。

アフター対応 瑕疵の是正と保証

原状回復の成否は引渡し時点ではなく、引渡し後の指摘に迅速・無償で是正できる体制にかかっています。ビル管理会社の退去立会やオーナー確認で補修指摘が出ることを想定し、是正の範囲・期限・連絡窓口を契約前に明文化しておくと安心です。工事写真台帳、マニフェスト、引渡書（鍵・メーター・設備停止復旧の記録）は必須書類として取り決めます。

支払い条件（着手金・中間金・完了金）や遅延時の取り扱いも、工程とセットで取り交わしましょう。「是正・引渡書類・変更手続き」が契約書に書かれている会社ほど、引渡し品質とトラブル時の対応が安定します。

事例で学ぶ 東京の内装解体 価格と工期の目安

ここでは、東京都心で内装解体を計画する際に遭遇しやすい条件をモデル化し、価格帯と工期の目安、工程の組み方、追加費用が生じやすい要素を事例から具体的に示します。いずれも実務に基づく目安であり、最終金額は現地調査・テナント契約・ビル管理会社の工事ルール・搬出条件（荷捌き場の有無、エレベーターの可否、時間制限）などにより確定します。

新宿区のオフィス スケルトン 30坪の例

西新宿エリアの中規模オフィスビル。貸室は30坪（約99㎡）、入居時の造作一式を撤去し、貸与時点のスケルトンへ原状回復。管理会社の工事申請が必要で、平日日中のみ作業可能。荷捌き場は時間予約制、共用部はエレベーター・廊下とも全面養生。石綿含有建材調査は事前実施し非検出。産業廃棄物はボード・木くず・金属くず・混合廃棄物を分別し、許可車両で搬出します。

エレベーター制限や荷捌き場の予約が厳しい新宿エリアでも、30坪のスケルトンであれば日中作業のみで約6営業日・坪4〜5万円台が現実的な目安です。

追加費用の発生要因としては、夜間・休日作業への切替（+15〜30%）、解体対象外の残置物の追加処分（物量実費）、エレベーター不使用による階段搬出（人員増）、想定外の下地補修が挙げられます。

渋谷区の物販店舗 原状回復 20坪の例

渋谷駅徒歩圏の路面店舗。20坪（約66㎡）で、物販什器・レジ台・フィッティング造作の撤去、壁天井補修と塗装の復旧、床材（長尺シート／タイル）の剥離と下地調整、袖看板・ファサードサインの撤去を含む原状回復。商店街ルールにより騒音・粉じんの時間帯制限があり、夜間搬出の一部併用。道路使用や仮設足場が不要な範囲で実施。

物販の原状回復は「撤去＋軽微復旧」が中心のため、20坪で3〜5日・坪3.2万〜4.8万円が目安。看板や夜間搬出が費用を押し上げやすい点に注意が必要です。

追加費用の典型は、袖看板の高所作業（設置高さ・固定方法で変動）、夜間作業加算（+15〜25%）、想定外の下地損傷補修、残置物の追加処分（物量実費）です。

千代田区の飲食店 厨房あり 25坪の例

オフィス街の雑居ビル内、25坪（約83㎡）の居抜き飲食店。グリストラップ汚泥の回収・清掃、厨房機器一式の撤去、フード・排気ダクトの撤去または切離し・防火処理、床防水層周りの処置、ガスの閉栓手配（ガス事業者対応）、給排水端末処理、臭気対策を含む。ビルの防災設備（感知器・排煙）への影響に配慮し、管理会社・消防関係の工事申請に基づいて実施します。

厨房・グリストラップ・ダクトを含む飲食店の解体は、同規模のオフィスや物販よりも工期・費用が増加しやすく、25坪で7〜10日・坪6.6万〜9.2万円が現実的な目安です。

費用を押し上げる要因は、汚泥処分や油汚れ対策、重量機器の分解搬出、夜間枠の活用、共用ダクトの取り扱いルール、臭気対策の追加措置などです。これらは工程表・施工計画書に織り込んで事前合意すると是正が最小化できます。

上記3事例の共通ポイントとして、工程表と搬入出計画の実効性、テナント契約における原状の線引き、石綿調査結果の有無、産業廃棄物の分別・マニフェストの確実な交付、そして管理会社との事前協議が、価格・工期のブレを抑える鍵になります。

よくある質問 Q&A

産業廃棄物の処分証明 マニフェストはもらえるか

内装解体で発生する産業廃棄物は、法律に基づきマニフェスト（産業廃棄物管理票）で管理されます。発注者は、工事完了後に「マニフェストの写し」または「電子マニフェスト（JWNET）の完了確認印字」等のエビデンスを受け取るのが一般的です。紙・電子のどちらで運用するかは受託会社によって異なるため、見積・契約段階で提出物を明記しておきましょう。

提出のタイミングは、運搬・中間処理・最終処分の進捗に左右されます。とくに混合廃棄物や石膏ボードは中間処理工程が入るため、最終処分完了の報告までに数週間〜数カ月かかることがあります。電子マニフェストの場合は、完了報告ステータスの印字またはスクリーンショットの提供が多く、紙マニフェストの場合はE票（最終処分終了）の返送写しを受領します。

なお、マニフェストや処分証明に関する書類は、法令に基づき5年間の保管が求められます。社内やテナント退去に伴う原状回復の証跡として、見積書・契約書・工事写真（着工前・養生・解体・搬出・美装・引渡し）と合わせて一式で保管すると、退去立会いや後日の確認がスムーズです。

実務上は、マニフェストに加えて、積込・運搬・計量伝票、分別内訳、搬出ルートやエレベーター養生の写真、マニフェスト番号一覧などをまとめて提出する会社もあります。発注時に「提出物一覧（マニフェスト写し・処分証明・完了報告書・工事写真）」を見積書に記載してもらうと、受け渡しの漏れを防止できます。

夜間作業は追加費用がどれくらいかかるか

東京都心のオフィスビルや商業施設では、搬出時間帯の制限やエレベーター予約枠の都合で夜間作業が必要になることがあります。夜間作業の割増は、労務費の深夜加算（22:00〜5:00の深夜割増など）や警備員・立会い費、近隣配慮のための防音・防塵強化費用が重なり、総額で日中比＋15〜40％が目安となるケースが多いです。ただし、建物管理規約や搬出条件により変動します。

夜間化に伴う付帯費の典型は、エレベーター専有費・操作員費、警備員増員、防音パネルや集じん機の追加、近隣挨拶の強化、車両の待機費・回送料などです。見積比較の際は、夜間割増の算定根拠（人員数・時間・単価）と「警備・立会い・搬出経路の管理費」が内訳として分かれているかを確認しましょう。

コストを抑えるには、粉じんや騒音の大きい工程を管理会社の許容時間帯に集約し、夜間は搬出や美装中心にするなど工程の切り分けが有効です。夜間作業の要否・頻度・時間帯は、ビル管理規約と搬出動線（荷捌き場・エレベーター予約枠）でほぼ決まるため、現地調査時に必ず事前確認を行いましょう。

アスベストが見つかった場合の対応

内装解体中にアスベスト（石綿）含有の疑いが生じた場合は、その場で作業を中断し、区域を封鎖して有資格者による事前調査（分析を含む）を実施することが最優先です。法令に基づく届出と適切な工法（隔離・負圧養生、湿潤化、個人防護具の着用、集じん・排気）へ切り替え、確実な産業廃棄物処理を行います。東京都では、所管への事前調査結果の報告が電子システムで求められています。

2023年10月以降、原則として有資格者（例：一般建築物石綿含有建材調査者等）による事前調査が必要とされています。調査結果に応じ、解体計画・工程表・見積を見直し、ビル管理会社・テナント・オーナー・関係施工業者へ速やかに共有します。除去工事は専門業者が担当し、完了後は目視確認や必要に応じた測定、清掃（美装）を経て引渡しとなります。

アスベスト対応は工期・費用への影響が大きいため、調査の早期実施と、代替工程（先行できる養生・残置物撤去など）の並行化が鍵です。有資格者の調査・届出・適正処理を経ずに解体を継続することは、重大な法令違反につながるため厳禁です。

退去日まで時間がない場合の進め方

退去期限が迫る原状回復では、まずビル管理会社・オーナーとの合意（工事申請の承認、搬出ルール、作業時間帯）を最優先で取り付けることが重要です。承認前の無断着工はトラブルのもとになるため、最短ルートでも「申請→承認→着工」を守りながら、並行して調査・段取りを進めます。

短納期対応の実務ポイントは、現地調査の即日実施、工程の圧縮（騒音工程の時間帯集約、夜間は搬出中心）、残置物撤去と養生の先行、エレベーター養生・予約枠の確保、路上占用や荷捌き場の事前調整、警備・立会いの手配です。電気・給排水・空調・防災設備の停止や切り回しは、防火管理者・管理会社の指示に従い、東京消防庁の関係手続きが必要な場合は速やかに対応します。

即日〜短期でのスケジュール例としては、初日午前に現調・要件確認、同日夕方に見積・工程提示、同時に工事申請の必要書類を整え、承認後に養生→解体→搬出→美装→引渡しと進めます。夜間作業が伴う場合は、警備・立会い・車両・近隣対応も含め、工程表に時刻単位で落とし込みます。

短納期でも、管理会社の承認や東京都で必要な届出（アスベスト事前調査の報告等）を省略することはできません。退去立会いの日程から逆算し、承認取得に要する期間を最優先で確保しつつ、並行作業で時間を圧縮しましょう。契約・支払いは着手金や出来高払いを活用すると、資機材・人員の即時手配がしやすくなります。

まとめ

東京で店舗・オフィスの内装解体を成功させる要点は、①法令・手続の確実な対応（解体工事業登録と産業廃棄物収集運搬業許可の確認、石綿含有建材の事前調査・届出、東京消防庁やビル管理会社への工事申請、搬入出に伴う道路使用・占用の確認）、②原状回復範囲の明確化（賃貸借契約・管理規約で看板、グリストラップ、厨房ダクト等の扱いを確定）、③費用と内訳の透明化（施工費・養生費・産廃処分費・マニフェストを精査し、残置物・夜間・搬出条件などの追加要因を把握）、④工期管理（退去日から逆算し、現地調査→申請→養生→解体→搬出→美装→引渡しを計画）、⑤ビル特性への配慮（騒音・粉じん対策、近隣挨拶、エレベーター・搬出動線の確保）、⑥施工会社選定（保険加入と実績、現地調査の精度、アフター対応）です。

上記を押さえ、相見積もりと仕様調整で予算と品質の最適解を見いだせば、都心部でも安全・円滑な原状回復と期限内の引渡しが実現できます。